张玲说法|《个人破产条例》下,深圳“借名买房”风险知多少?
2020-09-08 17:45
来源: 深圳新闻网
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张玲说法|《个人破产条例》下,深圳“借名买房”风险知多少?

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《深圳经济特区个人破产条例》2021年3月1日起实施,借名买房的法律风险需要了解一下。(本网资料图片)

见圳客户端·深圳新闻网2020年9月8日讯(记者 张玲)我国的个人破产制度在深圳正式“破冰”,全国首部个人破产立法——《深圳经济特区个人破产条例》(以下简称《条例》)于9月1日在深圳市人大常委会官网全文公布,并将于2021年3月1日起实施。

在全民关注《条例》是否会成为“老赖”天堂的时候,专业房地产律师则更关注与房有关的“借名(额)买房”中借名人或出名人破产时,房屋如何处理,房产属于借名人还是出名人破产财产等问题。有部分网友正在为此而纠结并致电“张玲说法”栏目,希望得到答案。

我们注意到,由于深圳楼市执行严格的限购政策,深圳“借名买房”案例不在少数,没有一个借名人不想知道自己的房子会不会成为他人的破产财产。本期张玲说法,我们邀请信荣团队首席律师,房地产争议解决专家张茂荣律师为我们详细解读。

张茂荣律师告诉记者,关于借名买房者的种种顾虑,《条例》第34条明确规定如下:

债务人依照本条例第三十三条规定申报财产和财产权益有下列情形之一的,应当在申报时予以说明:

……

(四)债务人的不动产、特定动产或者其他财产权等登记在第三人名下。

(第三十三条规定为:债务人应当自人民法院受理破产申请裁定书送达之日起十五日内向人民法院和管理人如实申报本人及其配偶、未成年子女以及其他共同生活的近亲属名下的财产和财产权益:……)

短短一句话,对“借名买房”意义深远。张茂荣律师分析说,如果是借名人破产的情况,很显然,《条例》认为“借名买房”的房屋是借名人的财产,并要求借名人于法院受理其破产申请后予以申报,被宣告破产后即为借名人破产财产,借名人故意隐瞒拒不申报的,不得免除未清偿债务,即借名人不可以“保房破产”。

他认为,如此明晰突破“物权公示”理论,赋予了借名人物权效力,确认“借名买房”物权属于借名人。

记者问:如果是出名人破产,而此房产由借名人出资购买,登记在出名人名下的代持房屋是否应作为出名人的财产予以申报,并在破产宣告后列入借名人破产财产?

张茂荣律师:对此《条例》没有规定,但《条例》第34条既然规定了借名人破产时,“借名买房”属于借名人个人财产,即排除了属于出名人所有。如出名人破产,名下的代持房屋将不作为其个人财产对待,这对于“借名买房”借名人无疑是重大利好。

记者问:“借名买房”可否排除出名人债权人强制执行的问题?

张茂荣律师:关于“借名买房”可否排除强制执行,我之前已有多篇文章专述。我个人观点是认同“肯定说”,即应当予以排除。但实践中不同法院观点仍然可能存在不统一的情况,且“否定说”尚占上风。此次深圳出台的《深圳经济特区个人破产条例》确认了“借名买房”物权属于借名人所有,理论上排除了出名人债权人的强制执行,间接为“借名买房”排除执行盖棺定论。

记者问:以您多年的房地产诉讼案件的代理经验看,司法实践中将如何处理“借名买房”借名人执行异议之诉的问题?

张茂荣律师:《条例》第34条给“借名买房”执行异议之诉案“否定说”的法官出了个难题——既然“借名买房”属于借名人财产,则审理法官不能无视其存在,未来深圳法院或将统一裁判规则,即“借名买房”可以排除执行,这无疑成为“借名买房”借名人申请排除执行的又一有利依据。

需要特别说明的是,《条例》第34条不但确认了借名所买不动产归属于借名人财产,同时规定了借名买特定动产或者其他财产权等也均归属借名人所有。

综上,《条例》确认了“借名买房”物权属于借名人,利好借名人,利空出名人的债权人,至于司法实践如何对应调整,让我们拭目以待明年3月1日《条例》正式实施发布的各种配套细则。

记者问:借名买房案例,借名人和出名人是否可以通过公证的方式进行约定?如果不行,律师有什么建议?

张茂荣律师:据我所了解,公证处是不做“借名买房”公证的,建议当事人各方自行签署《借名买房协议》(可自行全程录像作为证据),借名人尽量转账支付购房款,并保存好转账凭证,实际占有使用房屋,以免发生产权争议。

【关于张茂荣律师】

张茂荣律师。

信荣团队首席律师,房地产争议解决专家。

执业领域:房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等。

[编辑:施冰冰]
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